מוסקוביץ נ' בית רחוב סמולנסקין 7 בע " מ

החלטה

נדרשת הכרעה בטענות המקדמיות שנטענו בתשובה להמרצת הפתיחה, ונדונו גם במהלך הדיון שהתקיים לפניי ביום 12/12/11.

בהמרצת הפתיחה עותר המבקש להורות למשיבה לרשום בלשכת רישום המקרקעין זכות חכירה על שמו לתקופה של 999 שנים, לגבי דירת חדר, המצויה במרתף הבניין ברח' סמולנסקין 7, תל אביב (חלקה 11 בגוש 7113), בה התגורר במשך כחמישים שנה. בנוסף, עותר המבקש למנות את בא כוחו ככונס נכסים לצורך ביצוע רישום החכירה.

על פי הנטען, הבניין נשוא התביעה נבנה על ידי הקבלן, מר יעקב רוזנטל ז"ל, בתחילת שנות החמישים, והוא מכר את הדירות בבניין לרוכשים שונים. המבקש טוען, כי במהלך השנים 1955 - 1959 רשם מר רוזנטל ז"ל זכות חכירה על שם כל רוכשי הדירות בלשכת רישום המקרקעין, וזאת על דרך העברת מניות בחברה לבעלותו של כל רוכש דירה, אך הותיר בבעלותו ובבעלות רעייתו שש מניות רגילות ממניות המשיבה, אשר מבטאות זכויות בדירת חדר במרתף הבניין.

המבקש טוען כי ביום 1/10/57 רכש את דירת החדר מאת מר רוזנטל ז"ל, והתגורר בה בין השנים 1957 - 2004, עד למעברו לבית אבות בתל אביב. המבקש מפרט את המסמכים שלטענתו מבססים את רכישת הבעלות בדירת החדר, וטוען כי מר רוזנטל ז"ל דיווח אמנם לשלטונות מס שבח לגבי עסקת המכירה, אך לא קיים את התחייבותו להעברת הדירה על שם המבקש בלשכת רישום המקרקעין.

מר רוזנטל נפטר ביום 13/12/80. המבקש טוען, כי בדיקה שערך העלתה כי לא הוצא צו ירושה כלשהו על שמו.

לטענת המבקש, הוא מחזיק בדירה החזקה ייחודית במשך 54 שנים, כאשר מתוכן הוא התגורר בדירה, באופן רצוף, במשך 48 שנים, ולכן הוא זכאי לקבלת זכות החכירה המבוקשת, אלא שפנייתו למשיבה מיום 4/2/08 נותרה ללא מענה.

בתשובתה להמרצת הפתיחה, מעלה המשיבה מספר טענות מקדמיות: התיישנות ושיהוי - שכן עילת התביעה התגבשה לפני כ- 54 שנים; העדר עילה כנגדה, שכן היא לא בנתה את הבניין ולא התחייבה באופן כלשהו כלפי המבקש; אי צירוף משיבים רלוונטיים.

לעצם העניין, טוענת המשיבה, כי למבקש אין זכויות חכירה בדירת החדר, ועל כך מעיד העדרם של מסמכי יסוד כגון הסכם מכר ויפוי כח בלתי חוזר. המשיבה טוענת, כי המסמכים שצורפו לתובענה אינם מעידים על ביצוע העסקה, אלא למעשה, הם מעידים על כך שהעסקה הותנתה בחתימת חוזה מחייב, אשר מעולם לא נחתם. המשיבה מפנה לכך, שכותרתו של מסמך ג' שצורף לכתב התביעה היא "זכרון דברים עד חתימת חוזה", ולא ברור על ידי מי נחתם.

לטענת המשיבה, גם מבחינה ראייתית, לא ניתן להסתמך על המסמכים שצורפו, כמעידים על עריכתה של עסקת מכר, בהעדר מסמכים מקוריים, מאחר שלא ברור מי חתם על המסמכים, ומאחר שהחתימות על המסמכים שונות זו מזו.

מעבר לכך, מכחישה המשיבה את זכותו של מר רוזנטל ז"ל לבנות או למכור את הנכס נשוא ההליך, מאחר שלמיטב ידיעתה, מדובר בשטח משותף, אשר הקבלן אינו רשאי לגרוע מהרכוש המשותף, ולכן גם אינו רשאי להעביר את הזכויות בו למבקש.

המבקש הגיש תצהיר תשובה לטענות המשיבה, בו הוא טוען, בין היתר, כי הזכויות הועברו לו במהלך תקופה שבה נמכרו יתר הדירות בבניין לדיירים השונים, ואין כל יסוד לטענת המשיבה שלפיה דירתו היא חלק מהרכוש המשותף.

כידוע, סילוק תביעה על הסף מהווה סעד דרסטי שיינקט במקרים חריגים, שבהם ברור כי גם אם יוכחו טענותיה העובדתיות של התביעה, לא יזכה התובע בסעד המבוקש (ת"א (מחוזי מרכז) 704-04-09, 719-04-09 עו"ד גלזר נ' הלברשטיין (24/1/10); ת"א (מחוזי תל אביב-יפו) 30695-03-10 אינטל ישראל (74) בע"מ נ' ש. אנפה בע"מ (9/10/11); ה"פ (מחוזי מרכז) 887-06-11 שרשי נדל"ן יזום (2009) בע"מ נ' לנקרי (21/11/11); ת"א (מחוזי חיפה) 7846-06-10 הופמן נ' אוירכמן (12/12/11)).

כך, לדוגמא, הצורך להסתמך על מסמכים שונים שלא צורפו לכתב התביעה, מעיד על כך שאין לסלק תביעה על הסף מפאת העדר עילה (בע"מ 8329/10 פלוני נ' פלונית (16/12/10)).

לעתים, מותיר בית המשפט את בירורן של טענות הסף לשלב הבירור הראייתי של ההליך, וזאת גם אם מדובר בבירור סוגיות של התיישנות או תוקף כתב ויתור (רע"א 8862/08 צין טורס חדשה נ' אהרוני (2008); רע"א 7372/09 סיבריה איירליינס נ' עיזבון המנוח גריגורייביך (2010)).

בעניין סילוק תביעה על הסף מפאת ההתיישנות, קבע כב' השופט עמית ברע"א 901/07 מדינת ישראל-הועדה לאנרגיה אטומית נ' גיא-ליפל (19/9/10) (פסקאות 27 - 29 לפסק הדין): "כאמור, מקום בו מתבקשת דחיית התביעה על הסף מחמת התיישנות, נקודת המוצא היא שהעובדות הנטענות בכתב התביעה הן נכונות. כאשר הבירור העובדתי-ראייתי בתביעה גופה עשוי להשליך על אופן ההכרעה בסוגיית ההתיישנות, שאלת ההתיישנות לא תידון כטענת סף..סילוק התביעה על הסף מחמת התיישנות מצריך זהירות מרובה תוך מתן משקל לזכות החוקתית של הגישה לערכאות (ע"א 2728/06 פלונית נ' מרכז רפואי סורוקה, 24.3.08 (להלן: עניין פלונית)). מנגד, על בית המשפט לשקול את התכלית ואת הטעמים שבבסיס מוסד ההתיישנות (ע"א 9413/03 אלנקווה נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים, 22.6.2008) (להלן: עניין אלנקווה); ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים, פ"ד נז(5) 433 פסקה 11 (2003) (להלן: פרשת תלמוד תורה))".

באופן ממוקד לענייננו, קיימת רלוונטיות להוראת סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), שלפיה: "חוק ההתיישנות, תשי"ח - 1958, לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים, אולם אין בכך כדי למנוע טענה מכוח ההתיישנות שאדם היה זכאי לטעון אותה לפני תחילת חוק זה".

על פי הפסיקה, חוק ההתיישנות חל גם על תביעות לתיקון זכויות במקרקעין מוסדרים, ותקופת ההתיישנות במקרה זה היא 25 שנים.

באופן עקרוני, סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין עוסק בתביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים, והוא אינו חל על תביעות לאכיפת זכות בלתי רשומה (ה"פ (מחוזי חיפה) 64-08 אסמעיל נ' משרד המשפטים-לשכת הסדר מקרקעין (5/12/11); ת"א (מחוזי חיפה) 388-08 קרן קיימת לישראל נ' עיזבון המנוח ח'טיב ז"ל (1/1/12)).

עם זאת, בענייננו, קיימת רלוונטיות להוראת הסיפא של סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, שלפיה אין באי תחולת חוק ההתיישנות על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים בכדי למנוע טענה מכח ההתיישנות שאדם היה זכאי לטעון אותה לפני תחילת חוק המקרקעין.